Perkembangan Kota Manado yang terjadi dari hari ke hari bersamaan dengan perkembangan jumlah penduduk dan aktivitasnya, akan berimplikasi pada peningkatan kebutuhan ruang perkotaan. Dampaknya yaitu perubahan pemanfaatan lahan salah satunya ditunjukan pada sepanjang koridor Jalan Wolter Monginsidi. Â Fenomena yang dilihat terjadi adalah perubahan fungsi kawasan berupa peningkatan luas lahan terbangun dan adanya perkembangan kegiatan komersial. Tujuan penelitian ini pada dasarnya adalah untuk mengidentifikasi perubahan-perubahan tersebut serta mengkaji faktor-faktor apa saja yang mempengaruhinya dengan mengambil 3 tahun perbandingan yaitu tahun 2004, 2009 dan 2014. Penelitian menggunakan pendekatan deskriptif dan analisis SIG. Hasil analisis menunjukan peningkatan persen lahan terbangun yang dimanfaatkan untuk fungsi komersial serta adanya perubahan fungsi bangunan seperti perubahan hunian menjadi hunian sekaligus komersial dimana perubahan tersebut mengikuti koridor atau merembet secara linear dan terfokus pada bagian wilayah penelitian yang berdekatan dengan pusat kota. Selanjutnya ditemukan perubahan fungsi kawasan dipengaruhi oleh faktor internal berupa aksesibilitas yang merupakan faktor paling berpengaruh, selain itu ada juga aspek ekonomi dan daya dukung lahan. Faktor eksternal yang juga berpengaruh adalah perkembangan kota dan kebijakan pemerintah.
