PENGEMBANGAN KAWASAN PERMUKIMAN DI KECAMATAN MADIDIR DAN MAESA, KOTA BITUNG

Abstract

Dalam Peraturan Daerah Kota Bitung Nomor 11 Tahun 2013 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Bitung Tahun 2013-2033 Pasal 44 ayat 6c menyebutkan bahwa “adanya
Rencana pengembangan perumahan meliputi relokasi permukiman dengan pemindahan secara
bertahap penduduk dibagian selatan kecamatan Madidir dan Maesa yang akan dijadikan
kawasan industri”. Adanya rencana pengembangan kawasan tersebut menggunakan analisis
spasial untuk melihat luas lahan yang akan dikembangkan sebagai kawasan permukiman
beserta lokasi wilayah yang berkembang pesat membuat harga lahan pada kecamatan Madidir
dan Maesa sangat tinggi sehingga adanya pengaruh lokasi dapat mempengaruhi harga lahan
pengaruh harga lahan tersebut dapat dilakukan dengan analisis regresi linier berganda dengan
3 variabel utama yang mepengaruhi harga lahan seperti: Jarak ke jalan arteri (X1), Hak
kepemilikan tanah (X2) dan NJOP (X3). Berdasarkan hasil analisis spasial pengembangan
kawasan permukiman dapat dikembangkan dengan total luas keseluruhan sebesar 1810,08 Ha
sedangkan luas kawasan perumahan/permukiman pada rencana tata ruang wilayah (RTRW)
kota Bitung tahun 2013-2030 luasannya sebesar 935,16 Ha artinya kedua wilayah tersebut
masih bisa berpotensi untuk dikembangkan sebagai kawasan permukiman dengan luas yang
tersisa 1159,57 Ha untuk permukiman dan luas permukiman saat ini sebesar 650,51 Ha. Luas
lahan tersebut pada 20 tahun yang akan datang membutuhkan rumah sebanyak 11.752unit
rumah dengan kebutuhan rumah terbanyak adalah kelurahan Bitung Timur sebanyak 1.729unit
dan kelurahan Pakadoodan dengan jumlah yang tersedikit sebanyak 603unit rumah kebutuhan
rumah tersebut membutuhkan luas lahan sebesar 105,8 Ha dengan luas kebutuhan rumah
terbesar adalah kelurahan Bitung Timur 15,6 Ha dan kelurahan Pakadoodan dengan luas yang
terkecil yaitu 1,2 Ha. Kecamatan Madidir dan Maesa memiliki 2 kelurahan yang
pengembangan permukimannya direkomendasikan veritikal/rumah susun yaitu kelurahan
Bitung Barat Satu dan Pateten Tiga dikarenakan luas kebutuhan lahan lebih tinggi dari luas
arahan pengembangan yang tersisa. Jika adanya kawasan perumahan yang akan direncanakan
pada kawasan permukiman maka masyarakat dapat membayar rumah yang mereka mau
berdasarkan kemampuan mereka dari hasil pendapatan. Kecamatan Madidir dan Maesa dapat
menampung jumlah rumah sebanyak 124.653unit rumah dengan jumlah penduduk yang dapat
ditampung sebanyak 498.610 jiwa sedangkan harga lahan pada kedua kecamatan memiliki
persamaan Y= 1119238,65 – 600,524 + 28488,988 + 0,969.

In Bitung City Regional Regulation Number 11 of 2013 concerning Bitung City Spatial
Planning for 2013-2033 Article 44 paragraph 6c states that "the existence of a housing
development plan includes relocation of settlements with gradual relocation of residents in the
southern part of Madidir and Maesa sub-districts which will be used as an industrial area".
The existence of a development plan for the area uses spatial analysis to see the area of land
that will be developed as a residential area along with the location of the rapidly developing
area making land prices in Madidir and Maesa sub-districts very high so that the influence of
location can affect land prices. The influence of land prices can be done by multiple linear
regression analysis with 3 main variables that affect land prices such as: Distance to arterial
roads (X1), Land ownership rights (X2) and NJOP (X3). Based on the results of spatial
analysis, the development of residential areas can be developed with a total area of 1810.08
Ha while the area of housing/settlement areas in the Bitung City Spatial Plan (RTRW) for
2013-2030 is 935.16 Ha, meaning that both areas still have the potential to be developed as
residential areas with a remaining area of 1159.57 Ha for settlements and the current
settlement area is 650.51 Ha. The land area in the next 20 years will require 11,752 houses
with the largest housing needs being Bitung Timur Village with 1,729 units and Pakadoodan
Village with the smallest number of 603 houses. The housing needs require a land area of
105.8 Ha with the largest housing needs being Bitung Timur Village with 15.6 Ha and
Pakadoodan Village with the smallest area of 1.2 Ha. Madidir and Maesa sub-districts have 2
sub-districts whose residential development is recommended vertical/flats, namely Bitung
Barat Satu and Pateten Tiga sub-districts because the area of land requirements is higher than
the remaining development direction area. If there is a residential area to be planned in the
residential area, the community can pay for the house they want based on their ability from
their income. Madidir and Maesa sub-districts can accommodate a total of 124,653 houses
with a population that can be accommodated of 498,610 people, while the land price in both
sub-districts has the equation Y = 1119238.65 - 600.524 + 28488.988 + 0.969.